http://www.tasnuf.com/ ja Copyright 2009 Sat, 31 Jan 2009 17:20:57 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 現物の不動産投資のために購入しようとする不動産の調査や選定を行った後、いよいよ不動産の購入手続きとなります。 一般的に不動産売買には、買主・売主それぞれに一社ずつ不動産会社がつきます。 不動産購入の手続きは次のような流れとなります。 1.購入申込み 売主に対して書面で不動産の購入申込みを行います。 2.重要事項説明 宅地建物取引業法で、売買契約前に宅地建物取引主任者が、購入物件に関する重要事項についての説明を買主に行わなければならない、と決められています。 重要事項説明を受けた後は、説明を受け内容を確認したという買主の確認印が必要となります。 重要事項説明は登記や法規制など細部に渡る説明なので、できれば契約日当日の説明ではなく、契約日より前に重要事項説明を受け、納得した上での契約が望ましいです。 3.契約、ローン申込み 売買契約書を作成して手付金を売主に渡します。 売買契約書は、売買される不動産についての書面を売主・買主ともに記名・押印します。 契約書には、当事者の住所・氏名、代金の支払い方法や時期、建物の引渡し時期など絶対的記載事項と、天災などによる不可抗力の場合に関することなど任意的な記載事項があります。 4.貸付承認、ローン契約 5.残金の支払、物件引渡し 手付金を除く残金を売主に支払い、物件が買主に引き渡されます。 6.登記 物件の所有権の移転登記を行い、購入が完了します。 この手続きが終了すれば、いよいよ不動産投資として不動産の運用が始まります。 http://www.tasnuf.com/post_14.html http://www.tasnuf.com/post_14.html Sat, 31 Jan 2009 17:20:57 +0900 不動産投資にあたって不動産を購入する場合、不動産の購入に必要な費用は現物以外にも諸費用が必要となります。 新築の場合、取得価格の5～7％、中古物件の場合は7～12％程度必要です。 不動産購入の際には、この諸費用も含めて総費用を考えなければなりません。 ・仲介手数料 不動産を購入時、不動産業者などに仲介を依頼する場合に必要となる費用です。 ・印紙税 売買契約書、請負契約書、金銭消費貸借契約書などに印紙を貼ることで納付される税金。 ・保証料 住宅ローンを組む際に連帯保証人となる保証会社に支払う料金のこと。 フラット35など保証料の必要のないローンもあります。 ・保険料 ローンの支払中に病気や事故によって死亡、もしくは重度障害になりローンが支払えない状態になった時に備えて入る団体信用保険の料金は、通常ローン金利に組み込まれています。 ・登録免許税 不動産取得後、法務局で登記申請時に必要な税金です。 ・司法書士報酬 不動産登記などを司法書士に委託した時の報酬も必要となります。 ・不動産所得税 不動産取得時に一度だけ課せられる税金。 相続によって不動産を取得する場合には必要ありません。 ・固定資産税 毎年1月1日現在不動産を保有している者に課せられる税金。 ・都市計画税 毎年1月1日現在、市街化区域に土地や家屋を保有している者に課せられる市町村税。 また、売買契約を締結時には手付金が、取得費用の10～20％必要となるので、その費用の準備も必要です。 不動産投資の前には、このような費用が必要であることを頭にしっかりと入れておかなければなりません。 http://www.tasnuf.com/post_24.html http://www.tasnuf.com/post_24.html Sat, 31 Jan 2009 14:52:08 +0900 証券化された不動産投資は、大きな売却益は期待できませんが、長期に渡って賃料収入を得るには適しています。 現物での不動産投資とは違い、少額で不動産投資を行うことができて、市場で売買できる流動化の高い投資商品の1つとして扱うことができます。 不動産投資信託とは、投資対象をマンションやオフィスビルなど不動産を主体としたファンドの一種です。 投資家から集めた資金で投資信託委託事業者や資産運用業者が運用を行い、賃料収入や売却益から投資家に配当を行う仕組みになっています。 アメリカのREIT(Real Estate Investment Trust＝リート)にちなみ、日本版REIT(J-REIT)と呼ばれています。 平成13年に東京証券取引所で不動産投資信託の専門市場が開設されました。 不動産投資信託は上場株式と同じように市場を通じて個人で自由に売買できます。 個別の不動産投資信託以外に、複数の不動産投資信託を組み入れたファンド・オブ・ファンズも販売されています。 株式投資信託と同じように1万円程度から購入することも可能です。 不動産投資信託の購入には、商品の特徴を慎重に検討しましょう。 不動産投資信託のリスクには、ファンドを構成する賃料収入の減少などによる利回りの低下、金利上昇による借入金の利払いが増加、地震など不動産の損壊による配当金・価格の低下などのリスクがあります。 不動産投資信託の購入には、目論見書や運用方針、運用対象を理解し検討することが必要となります。 http://www.tasnuf.com/post_10.html http://www.tasnuf.com/post_10.html Sat, 31 Jan 2009 14:40:34 +0900 現物の不動産投資を行うにあたっては、不動産登記が必要となります。 土地や建物には、人の戸籍と同じように土地や建物の概要に関する地籍(土地の所属)などがあります。 法務局には、土地登記簿、建物登記簿や付属地図が整備されています。 土地は一筆(土地の数え方)ごと、建物は一個ごとに登記簿があります。 不動産投資に行うにあたって、これら不動産の登記簿を閲覧し、概要や権利者、抵当権設定の有無など確認が必要となります。 不動産登記簿には、土地は一筆ごとに所在、地番、地目、地積(土地の面積、ただし実際の面積と同じとは限らない)、登記の原因・日付などが記載されます。 地目とは、土地の主たる用途によって区別された21種別で、山林・宅地などです。 建物は一個ごとに、所在地、家屋番号(住居表示と異なる場合がある)、種類、構造、床面積、登記の原因・日付などが記載されます。 1組の登記簿は、通常、土地や建物の概要が記載されている表題部と、権利部の2つで構成されています。 さらに権利部は甲区・乙区に分かれていて、甲区には所有権に関する事項が記載されています。 所有権に関する事項とは、所有者の変動・原因、差押え、共有の場合は持分などです。 乙区には、所有権以外の抵当権や貸借権などの権利に関する事項が記載されます。 不動産登記簿を閲覧したい場合には、不動産所在地を管轄する登記所で申請すれば誰でも見ることができます。 不動産投資を行う際には、必ず該当不動産の登記状況を確認しておきましょう。 http://www.tasnuf.com/post_18.html http://www.tasnuf.com/post_18.html Sat, 31 Jan 2009 11:46:11 +0900 不動産投資には、現物による不動産投資、小口化投資、証券化投資に分類されます。 現物による不動産投資は、マンションを購入して賃貸する、保有する土地に賃貸アパートを建築する、賃貸マンションの購入など、直接不動産に投資することにより収益を上げる投資方法です。 現物での不動産投資には下記に挙げる特徴があります。 1．ハイリスク・ハイリターンである。 2. 収益にはキャピタルゲイン(譲渡益)とインカムゲイン(賃料)がある。 3. 投資額が他の投資と比べ多額で、投資期間が長期に渡る。 4. インカムゲイン(賃料)による安定収入が見込める可能性がある。 5. 損益通算などによって所得税・相続税・固定資産税を減額させ節税効果がある。 6. 少額の資金でも借入金により、自己資金の何倍もの多額な不動産に投資することができる。 7. レバレッジ効果(てこの原理)を利用して借り入れ金利以上の収益率を高め、収入を大きなものにできる可能性がある。 また、次のようなリスクが不動産投資にはあります。 1. キャピタルゲイン・インカムゲインには、不動産価格あるいは空室などによる収益の変動リスクがある。 2. 現物の不動産は、すぐに現金化ができないという流動性リスク。 3. 投資のための多額の借入金による収益減少。 4. 不動産投資を行う人の経営手腕によって収益が異なる。 5. 地域状況の変化による収益の変動、建物の老朽化、地震など自然災害や、火災などによる建物の損壊のリスク。 不動産投資を考える時には、このような特徴やリスクを知ったうえで投資を行う判断をしてください。 http://www.tasnuf.com/post_25.html http://www.tasnuf.com/post_25.html Sat, 31 Jan 2009 11:45:38 +0900 不動産投資として保有する土地をどのように有効活用するかを考える場合、いくつかの選択肢があります。 自己建設方式の場合は、土地保有者自身が計画を立て、建設を発注し、完成後の建物に関する管理・運営を行います。 適切に計画を立て、運営が行われれば、収益率は高くなりますが、知識や情報不足などから借入金などの管理がうまくいかないリスクも大きくなります。 自己建設を行う際には慎重に計画した不動産投資にしなくてはなりません。 その他の手法として、事業受諾方式、土地信託方式を下記で説明しましょう。 ・事業受託方式 不動産開発業者などが事業のパートナーになり、土地の活用のための調査・計画から完成後の管理まですべての運営を行う方法。 パートナーのノウハウなどが利用できるメリットがありますが、事業受託の費用がかかります。 事業受託方式の場合によく用いられる、建物を貸しビル業者などに一括して賃貸する一括借上型とした場合、転貸人との間で取り決めた賃料が支払われるので、収入が保証されます。 ただし、賃料は相場賃料よりも安くなるので、借入金などとのリスクの関係をよく判断しなければなりません。 ・土地信託方式 土地を信託銀行などに信託し、信託銀行がその土地を有効利用して収益をあげ、信託配当を受け取る方法です。 賃貸型の場合、土地を信託銀行に信託し、配当を受け取り、信託終了後は、その時点の状況のままで信託財産が返還されます。 分譲型は、土地の処分を目的として信託銀行に土地を信託します。 信託銀行は土地を造成や住宅を建て分譲を行います。 土地の保有者は、土地の開発利益を得ることになります。 http://www.tasnuf.com/1.html http://www.tasnuf.com/1.html Sat, 31 Jan 2009 10:49:20 +0900 不動産投資は、不動産の有効活用の1つです。 不動産の有効活用には、安定収入を得る、収入の増加や相続税の軽減など下記の様に、様々な目的があります。 ・居住目的 豊かで安心のできる暮らしのための住宅建設など。 ・安定収入や生活資金の確保 月々の賃貸収入による安定収入を得ることで、生活費や老後資金にあてることができる。 ・収入増加 未利用地の有効活用により、新たな収益を得ることができる。 ・保有コストの低減 保有不動産の維持のため、賃貸マンションなどを建築して賃料を得ることで固定資産税などの保有コストを低減する。 ・所得税の節税 不動産所得は、確定申告での損益通算や青色申告、減価償却費や借入金の金利を必要経費とする、などによる不動産所得の特徴を活用することで所得税を節約できる。 ・相続税の節税効果 不動産の有効活用による借入金による債務控除などによって相続税の節税効果を得る。 この他には、売却による現金化や、値上がり分の利益を得る、相続分割対策などの目的による不動産の活用目的があります。 不動産を有効活用できるかどうか、金利などの経済環境、都市計画法など土地利用の制限、賃貸市場の需要状況など様々な要因を含め総合的な判断が必要となります。 不動産投資を行う際には、このような状況をよく見極め、情報を活用し、準備を整えたうえで行うことが重要です。 そして、保有資産や家族の状況、自身のライフプランも合わせて考え、不動産投資の計画を立てなければなりません。 http://www.tasnuf.com/post_26.html http://www.tasnuf.com/post_26.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:16 +0900 不動産は、人が生活する基礎となるものです。 不動産は、立地や交通条件が良い優良物件であれば不動産の価格が低迷していても、その賃貸料金は急激には下がりません。 そのため、価格が低迷している間に不動産を購入し、不動産投資を考えている人は少なくありません。 また、親から受け継いだ土地の有効活用として不動産投資を考えている人もいるでしょう。 ここでは、不動産投資を始めるにあたって不動産とは何かを考えてみましょう。 不動産とは、民法86条1項には「土地及びその定着物」とあります。 定着物とは、その土地にある動かせないもので、土地にある建物だけでなく、土地に生えている樹木なども含まれます。 また、日本では土地と建物は別のものとして扱われ、そのため、土地と建物は別々に売買できます。 不動産は、目的別に分けると、主にマンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。 さらに、自分で利用する自用・他人に貸す目的の賃貸用に分けることができます。 この他には、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もあります。 土地の権利には、所有権と借地権があり、所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。 借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる地上権と貸借人の権利である貸借権のことです。 建物の権利には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。 http://www.tasnuf.com/post_27.html http://www.tasnuf.com/post_27.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:16 +0900 日本は地震の多い国なので、地震による建物の倒壊を防ぐため、建築基準法により耐震基準が定められています。 大地震のたびに改正され、現在は、1978年の宮城県沖地震の被害を受けて1981年に設定された震度6でも倒壊しない耐震基準となっています。 1995年の阪神淡路大震災でも、この新耐震基準前に建てられた住宅が多く被害を受けました。 しかし、構造計算書の偽装問題が起こったように、必ずしも1981年以降建てられた物件であっても耐震基準に満たない場合もあります。 また、1981年以降に建てられた物件でも新耐震基準前に建築許可を受けて、施工されたものもあります。 不動産投資を行う際には、物件の構造計画書と竣工図を入手して構造計算専門の専門家による耐震診断をうける、物件の耐震判断をしてもらう、などの対策をしておきましょう。 自治体によっては、無料で耐震診断を行っている場合がありますので、そのようなサービスも上手に活用しましょう。 新耐震基準は、あくまで守らなければならない最低基準です。 免震構造などにより耐震性に優れた物件も建てられていますので、不動産投資で物件を選ぶ際には、どのような地盤に建築されていて、どのような耐震構造になっているのかなど、安全に配慮した確認を怠ってはいけません。 地盤についても、軟弱な地盤に建てられた場合には、地震に耐え切れません。 埋立地などは、地震によって液状化してしまうこともあります。 不動産投資の際には、必ず地震に強い物件を選んでください。 http://www.tasnuf.com/post.html http://www.tasnuf.com/post.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産投資でマンションの1室を借りて賃貸する場合には、区分所有法も忘れてはならない法律です。 マンションなど１棟の建物には独立して複数の住居や店舗があり、それらは各々所有権を持っています。 この建物に対する、それぞれの所有権のことを区分所有権と言い、これに関する法律が区分所有法です。 そして、区分所有権を持つ人を区分所有者と言います。 区分所有者が、居住など所有権の目的となっているマンションの各部屋(何号室と呼ぶ部分)などを専有部分と呼びます。 共用部分は、建物の専有部分以外の階段や廊下、エスカレーターなど専有部分でない場所を指します。 共用部分は、階段や廊下、エスカレーターなど当然共用とされる法定共用部分と、集会所や管理事務所など規約によって共用部分となる規約共用部分の2つに分けられます。 配管などは、共有部分にある箇所は管理組合の管轄ですが、専有部分にある箇所は専有部分の区分所有者の管理が必要となります。 つまり、水道管の水漏れが起こった場合、共有部分ならば管理組合での修繕となり、専有部分ならば区分所有者が修理しなければなりません。 このため、規約をよく確認して、管理組合の管轄とそうでない部分を充分把握する必要があります。 区分所有者は全員で建物や敷地、付属施設を管理するために管理組合を構成します。 建物や共有部分の管理では、最低年1回集会を開き、建物の区分所有者や、賃貸人である占有者が暮らすためのルールである規約を定め、共有部分を管理します。 不動産投資では、不動産関係の様々な法律や条令が関わってきます。 充分、規制されていることを調べたうえで、不動産投資を行ってください。 http://www.tasnuf.com/post_1.html http://www.tasnuf.com/post_1.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産投資においてノンリコースローンが注目されています。 アメリカの住宅ローンは全てノンリコースローン（非遡及型融資）です。 反対に、一般的に日本の住宅ローンはリコースローン（遡及型融資）です。 ノンリコースローンは、借入金を行う際に連帯保証人を必要とせず、不動産の価格が下がった場合には不動産を差し出すことで、残金に対する支払義務のなくなるローンのことです。 リコースローンは、連帯保証人を必要とし、団体生命保険に加入し、不動産の価格が下がっても支払額は変わらないローンとなります。 ノンリコースローンとは、不動産の収益性に着目し、その収益を生み出す不動産のみを担保とするローン商品です。 リコースローンは返済が滞った場合、物件を売却しても返済金額に満たない場合には、債務が残ってしまいます。 ノンリコースローンは、ローン返済が滞った場合、対象不動産を売却する以外の返済義務はなく、投資リスクを限定できるため、不動産投資において普及しています。 しかし、通常ローンよりも金利が高く、物件を手放した場合に不動産の価値が債務金額より高くても差額が戻らないというデメリットもあります。 このノンリコースローンが、アメリカのサブプライムローン問題にも関連しています。 サブプライムローンがノンリコースローンであり、融資する側が不動産の収益性の判断をあやまると損害を被るからです。 そのため、融資側は証券化してリスクを防ごうとして、その損失が世界中に影響を与える結果となったのです。 今後、ノンリコースローンは日本でも不動産投資だけでなく、住宅ローンの選択肢となる可能性があります。 http://www.tasnuf.com/post_2.html http://www.tasnuf.com/post_2.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産投資としてマンション経営などを行う場合には、賃料徴収などの運営管理だけでなく、安全に長く居住できるように建物の維持管理にも注意が必要となります。 建物の維持管理には、設備管理、清掃、維持、修繕などがあります。 これら定期的なメンテナンスが必ず必要となりますので、将来の修繕費用として賃料から積み立てておきましょう。 屋根や屋上の防水加工、外壁補修、塗替えの修繕時期の目安は10年前後、鉄部防錆加工は3～5年、機械設備や給排水管の補修・交換などは15年～20年前後です。 中古物件の場合はさらに、メンテナンス時期が早くなるので、中古物件での不動産投資を行う際は、専門家に建物をチェックしてもらい、どのような補修がいつ必要なのかを含めた投資計画を立てなければなりません。 中古物件の場合には、このような費用を差し引いて物件価格の値段交渉を行うことも可能です。 マンション経営では、必ず中長期の修繕計画を作り、定期的な見直しや専門家による建物の診断を行い、建物を安全・快適に使えるよう、心がけてください。 マンションの1室を購入し、賃貸する場合には管理費・修繕費を支払うことになるので、どのような修繕計画があり、修繕積立金がどれだけあるのかを確認しておきましょう。 修繕積立金が不足している場合には、大規模修繕を行った場合、不足額を徴収されることがあります。 新たに建設する場合には、耐震や構造、基礎、建築材料などもしっかり検討して、長く安全に住める、後のメンテナンスが軽減できるような建物となるよう配慮してください。 それが、結果的に利回りの大きな不動産投資となるのです。 http://www.tasnuf.com/post_3.html http://www.tasnuf.com/post_3.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産投資としての土地の有効活用方法には、いくつかの種類があります。 ここでは、等価交換方式と定期借地権方式を説明しましょう。 ・等価交換方式 保有している土地に不動産開発業者などが建物を建築し、完成後に土地・建物を、土地の保有者と建物の業者が分け合う方式。 等値交換は、土地と建物の交換、もしくは、譲渡と買い替えの取引となります。 土地の一部を処分して買い換えるので、事業資金を調達する必要がありません。 取得面積を少なくし、一部現金化も可能です。 部分譲渡では、土地の一部を業者に譲渡し、その対価として建物の一部を受け取ります。 全部譲渡では、土地全部を業者に譲渡し、その対価として土地共有部分付きで建物の一部を取得します。 ・定期借地権方式 定期借地権とは、借地権の存続期間延長のない期間が定まった借地権のことです。 トラブルのないように、土地の登記には定期借地権の明記をしておく必要があります。 一定期間土地を貸すだけなので、建築費用や管理などの事業費用がほとんどかからない特徴があります。 一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権があります。 一般定期借地権の場合は、原則、期間終了時には、借主は建物を取り壊し現状に戻して明け渡すことになります。 ただし、借主と貸主が合意した場合には建物付きでの返却もできます。 不動産投資として土地をどのように活用するかは、様々の情報を得て、慎重に考え判断を行うようにしてください。 http://www.tasnuf.com/2.html http://www.tasnuf.com/2.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 現物の不動産投資を行う際には、様々な建築制限を遵守しなければなりません。 その制限の1つには、道路関係による建築制限があります。 建築基準法では、都市計画区域・準都市計画区域内で道路と敷地との関係に関する制限があります。 建築物の敷地は、4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。 ただし、建物の周囲に広い敷地があるなど、安全上支障がなく市町村長や都道府県知事が許可した場合には、上記でなくても建築が可能です。 道路とは原則幅4m以上のもの(特定行政庁指定区域は6ｍ)で、道路法、都市計画法、土地区画整理法などによる道路を指します。 また、法令が適用された際、すでにあった公道や私道も道路です。 幅4m未満(特定行政庁指定区域は6m未満)の特定行政庁の指定した道路を、みなし道路と言います。 幅4m未満の道路は、道路の中心線から水平距離2mの線が道路境界線(セットバック)とみなされ、その部分には建築物の建築はできません。 そして、セットバックした部分は建ぺい率・容積率の計算で敷地面積には含みません。 また、道路が公道か私道かというチェックも重要です。 私道に上下水道やガス管を敷設する際、原則として私道の所有者の承諾が必要です。 特に共有の私道でない場合に、私道の利用に関してトラブルになる場合もあるので注意が必要です。 不動産投資には、このように敷地に面する道路に対する地域や情報も重要となるので、事前の調査をしっかり行ってください。 http://www.tasnuf.com/post_4.html http://www.tasnuf.com/post_4.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 現物の不動産投資で知っておかなければならない用語の1つに用途地域があります。 市街化区域に定めることになっている用途地域は12種類あり、それぞれの用途地域で建築できる・できない建物などの用途制限が定められています。 住居系の用途地域 1.第一種低層住居専用地域 原則、高さ10ｍ、または12ｍ以下の住居などの低層住宅に関係する良好な住居環境を定めている、低層住宅専用地域です。 2.第二種低層住居専用地域 150ｍ2までの一定の店舗など小規模な店舗の立地を認める低層住宅専用地域です。 3.第一種中高層住居専用地域 500m2までの一定の病院、大学などの施設の立地を認めている中高層住宅専用地域。 4.第二種中高層住居専用地域 1,500m2までの一定規模の店舗や事務所などの立地を認めている中高層住宅専用地域。 5.第一種住居地域 3,000m2までのホテルや店舗などの立地を認めている、住宅地のための地域。 6.第二種住居地域 主に住宅地のための地域で、ホテルやパチンコ店などの立地が認められています。 7.準住居地域 自動車関連施設などと住宅が調和して立地する地域。 200m2未満の劇場や映画館も建てられます。 商業系の用途地域 8.近隣商業地域 住宅や店舗、150m2以下の小規模の工場などが立地する地域。 9.商業地域 デパートなど商業施設や映画館など、主として商業などの利便性を促進する地域。 工業系の用途地域 10.準工業地域 主として環境悪化のおそれが少ない工場の利便性増進のために定める地域。 11.工業地域 工場の利便性増進のために定める地域。 住宅や店舗の立地は認められているが、学校やホテルの建設は認められていません。 12.工業専用地域 石油コンビナートなど工場の利便性増進のために定める地域で、居住用の住宅は建てられません。 これら用途地域は市街化区域だけでなく、準都市計画区域でも定めることができます。 不動産投資を行う際には、どの用途地域であり、どのような建物が建てられるのかを事前に充分調査しておきましょう。 http://www.tasnuf.com/post_5.html http://www.tasnuf.com/post_5.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産投資を行う上で、重要な法令の1つが建築基準法です。 建築基準法では、建築物の敷地、構造、用途などの最低基準を定めています。 全国の建築物に対する単体規定と、原則として都市計画区域・準都市計画区域内で適用される集団規定により規制しています。 ・単体規定 建築物の設備や構造、防火、衛生設備などに対して安全のための規制があります。 ・集団規定 主として都市計画区域・準都市計画区域内で適用されます。 無秩序な開発を規制するため、どこにどのような建築物を建てることができるのかを規制しています。 集団規制には、道路規制・用途規制・容積率・建ぺい率・高さ制限・防火地域、準防火地域など、があります。 用途規制など集団規定は都市計画図で確認できます。 都市計画図には市街化区域、市街化調整区域の別、用途地域、高度地区などその他の地域地区、容積率、建ぺい率、道路や公園などの都市施設、防火地域・準防火地域などが記載されています。 土地の公示価格など地価に関することは記載されていません。 現物の不動産投資を行う際には、このような規制を充分に調査する必要があります。 建築基準法には、シックハウス対策に関する法令、建築確認や検査に関する規制などもあります。 建物の安全のためにも法令に乗っ取った建築物を取得、建築をしなければなりません。 法令の改正などにも充分注意を払い、不動産投資を行う際には、建物に実際に居住する人の安全を第一に考えて、行わなければならないのです。 http://www.tasnuf.com/post_6.html http://www.tasnuf.com/post_6.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 現物の不動産投資を始めると、聞き慣れない不動産用語に多く接することになります。 建ぺい率や容積率などは、物件を検討するうえで必要となるだけでなく、これから建築する際にも基本となる不動産用語です。 ・建ぺい率 建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。 建築面積÷敷地面積ｘ100＝建ぺい率 上記の式で求められる割合となります。 建ぺい率が高いほど敷地の活用が高く、一般的には建ぺい率が高いほど価格が高くなります。 建ぺい率は用途地域ごとに最高限度が定められており、都市計画図などで確認ができます。 ・容積率 敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合が容積率です。 下記の式で容積率は求められます。 延べ床面積÷敷地面積ｘ100＝容積率 容積率が高いほど、マンションなど土地を立体的に活用することができます。 そのため、容積率は土地の価格と密接な関係があります。 容積率は、一般的に商業地では高く、住宅地は低く設定されています。 容積率は、用途地域別の制限があり、都市計画図などで確認できます。 また、車庫や駐輪場などの床面積は、建物全体の延べ床面積の1/5までは不参入とされます。 地下室など建物の地階にあり、住宅の用途となる天井が地盤面から1ｍ以下の高さにある部分は、住宅用途部分の延べ床面積の1/3を限度として容積率に参入しません。 不動産投資を行う際には、このような不動産用語をしっかりと覚えて、活用していくことが大切です。 http://www.tasnuf.com/post_7.html http://www.tasnuf.com/post_7.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 中国では、国有企業が社員に住宅を提供する住宅配給制度が採られていました。 しかし、1990年に法制度が改正され、個人による住宅取得が可能になりました。 その結果、北京や上海、広州などの大都市を中心とする不動産の開発ラッシュとなりました。 中国の不動産業界は右肩上がりの成長を続け、デベロッパーは不動産投資を続けてきました。 不動産賃貸料は1998年～2006年間に倍増、不動産価格は中国の経済成長とともに急騰を続け、中国国民年収の20～30倍の価格となり、高すぎて手の届く値段ではなくなりました。 住宅価格の高騰は大きな社会問題となり、2005年には中国政府は不動産課税を強化し、2007年には外国企業や外国人による不動産購入の制限が発表されました。 そして、急激なインフレを受けての金利引き締め、アメリカのサブプライムローン問題やリーマンショック、北京オリンピックの閉幕を受け、不動産価格の値下がりが始まっています。 この結果、デベロッパーの資金繰りも悪化していると言われています。 しかし、欧米の金融経済悪化を受けて、外国人投資家の中国をはじめとするアジアへの不動産投資への注目は依然として続いています。 2008年9月、モルガン・スタンレーが世界の不動産を対象とする投資ファンド「モルガン・スタンレー不動産ファンドVII・グローバル」を設定し、中国に1割以上を投資することを発表しました。 このように今後の中国への不動産投資の動向がどのように動くかが注目されているのです。 http://www.tasnuf.com/post_8.html http://www.tasnuf.com/post_8.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産投資を行うにあたって、サブプライムローン問題について頭をよぎる人も少なくないはずです。 不動産投資に関する知識として、サブプライムローン問題とは何なのかを知っておきましょう。 2008年はアメリカのサブプライムローンに端を発した金融不安から世界経済の混乱を招きました。 サブプライムローンとは、プライム層(所得が安定した優良顧客)ではない低所得者など(サブプライム層)を対象とした住宅ローンのことです。 サブプライムローンは、一般の住宅ローンよりも高金利で設定されています。 最初の2年間は金利が低く抑えられているものの、その後は金利が高くなります。 そのため、住宅が値上がりすればその住宅を担保に金利の低いプライムローンに借り換えて金利負担を軽減するなどして住宅ローンを支払ってきました。 しかし、住宅価格が下落に転じ、さらにアメリカの金利が上昇することによって、こういった借り換えができなくなって、その結果ローンの支払いができなくなり、サブプライムローン問題が起こったのです。 そして、サブプライムローンで個人に融資した住宅ローン会社は、リスクを回避するために、このローンを小口証券化してRMBS（住宅ローン担保証券）として販売しました。 RMBSは、高利回りであるためにヘッジファンドが大量に資金を借りて購入しました。 さらに、RMBSは投資信託などの格付けの高い金融商品にも組み込まれました。 サブプライムローンが焦げ付き、それがヘッジファンド、資金提供をしていた金融機関にと広く影響が及んだのがサブプライムローン問題なのです。 http://www.tasnuf.com/post_9.html http://www.tasnuf.com/post_9.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産の売買契約が終了し、無事物件の引き渡しが済んでも、その物件から雨漏りや、シロアリの被害で土台が痛んでいた、などの欠陥が見つかることがあります。 このような欠陥のことを民法では、瑕疵(かし)と言います。 民法の瑕疵担保責任では、瑕疵の存在を知らなかった買主は、損害賠償を売主に対して請求することができます。 この場合、売主が瑕疵を知っていたかの有無は関係なく、売主が責任を負わなければなりません。 そして、瑕疵によって契約の履行ができない場合、すなわちシロアリの被害で家に住めないような場合には契約の解除ができます。 民法では瑕疵担保責任の期間は瑕疵を知ってから1年です。 この期間は、売主が業者でない場合は特約で期間を短縮できますが、宅建業者が売主の場合は期間の短縮はできません。 また、逆にこの期間を延長している場合もあります。 平成12年4月1日より、住宅品質確保促進法により新築住宅の瑕疵担保責任は引渡しより基礎や柱、屋根、床など基本構造の部分は10年間、新築住宅全部に関しては2年間となっています。 権利行使は瑕疵を知ってから1年で、特約によって期間短縮は可能です。 対象は、新築の個人住宅・マンション・アパートなどです。 不動産投資のために現物の不動産を購入する際、充分調査をしても瑕疵が見つかる可能性があります。 このような権利をしっかり覚えておいて万が一に対しての備えを怠らないように心がけましょう。 不動産投資の準備にあたっては、充分な調査や情報収集が重要となるのです。 http://www.tasnuf.com/post_11.html http://www.tasnuf.com/post_11.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 民法では、契約後の引渡し前に土地・建物は、地震や火災など不可抗力で消滅しても、買主は代金を支払う義務があります。 この義務のことを危険負担と言います。 しかし、不動産は契約と実際の引渡しの間に数ヶ月期間があるのが普通なので、引渡し前に契約した不動産が消滅する危険に備えて、売主がその危険性を負う特約をつける必要性があると考えられています。 そのため、一般的に不動産の売買契約書には、特約として所有権が買主に移転した時に代金を支払う義務(危険負担)が移転する旨を明記します。 そして、引渡し前に不可抗力によって不動産が一部もしくは全部に損害を被った場合、契約を解除できるとするのが一般的です。 不可抗力によって建物に契約履行できないような損害がおこっても売主の負担で補修しての引渡しを選択しても良いし、契約解除を選んでも良いのです。 万が一の場合に備えて、売買契約書の、この危険負担に関する特約の有無を確認してください。 不動産の売買契約では、買主がローンを利用する場合、契約書で定めた期日までに融資の一部、もしくは全部の承認がおりない場合があります。 その危険に備えるのがローン特約(融資利用の特約)です。 買主の責任でない理由で融資の一部・全部が行われない場合、買主から無条件で契約解除ができる特約です。 ローン特約によって契約が解除された場合には、売主は領収済みの全額を返金しなければなりません。 仲介業者も報酬を売主・買主双方に返金しなければなりません。 売買契約書の特約の有無を必ず確認してください。 不動産投資では、このように危険性にも備えて準備・確認することが大切です。 現物の不動産投資で不動産を購入する場合、このような特約にも充分注意をはらってください。 http://www.tasnuf.com/post_12.html http://www.tasnuf.com/post_12.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産の売買契約時には買主から売主へ手付金を渡します。 この手付けは、契約の際に買主から売主に渡す金銭などを指します。 民法には証約手付・解約手付・違約手付の3つがあり、不動産売買での手付金は特約がない限り、通常は違約手付の性質を持ちます。 証約手付とは、契約が成立した証明として渡されるもの、違約手付とは契約内容が履行されない場合に没収する意味で渡すものです。 不動産の売買契約での手付金である解約手付とは、契約が履行するまでに当事者同士が手付の額を損することで契約を無条件で解除することができます。 つまり、買主に物件が引き渡されるまでに、もしくは売主に残金が支払われる前に、買主が契約を解除したい場合には手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を支払うことで契約を解除できるのです。 手付金を200万円支払ったとして、買主が契約解除の場合には、その200万円を放棄することで、売主が契約解除したい場合には400万円支払うことで、契約履行前ならば無条件に契約が解除できます。 良い物件が見つかって、既に手付金を渡している場合でも、契約が履行される前ならば手付金をあきらめて別の契約ができるということになります。 売買契約の重要事項説明では、この手付金に関する事項の説明も含まれます。 不動産投資において、現物の不動産を購入する際には、手付けに関する事項も必ず確認しておきましょう。 不動産投資を行う際には、このような不動産や法律に関する知識もしっかり理解し、身につけておかねばなりません。 http://www.tasnuf.com/post_13.html http://www.tasnuf.com/post_13.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産投資を行う際に気をつけなければならないことの1つが、悪質商法です。 近年、投資用マンションの強引・脅迫まがいの勧誘行為が問題となっており、全国の消費生活センターへの相談も増加しています。 勧誘電話が自宅だけでなく、職場にもかかってくる、長時間勧誘や、業者が何度も自宅にやってくるなどの悪質行為も横行しています。 勧誘に応じないと怒鳴るなど、脅迫めいたことを言う業者もあります。 そして、損はしないなど、あたかも絶対に儲かるようなセールストークや、業者名を名乗らずに勧誘する業者も存在します。 このような行為への対処法は、必要のない勧誘には決して応じないことであり、きっぱりと断ることが大切です。 悪質な電話勧誘に対しては、相手の発信番号表示サービスであるナンバーディスプレイなどの有料サービスの利用も検討してください。 番号非通知の電話や同じ電話番号での再勧誘電話を着信拒否できます。 万が一契約してしまった場合には、できるだけ早く消費生活センターに連絡しましょう。 クーリング・オフ期間内であれば、無条件に契約解除できる場合があります。 また、脅迫行為や暴力をふるわれる場合には、警察に届け出てください。 あなた自身の被害を防ぐだけでなく、被害の拡大を未然に防ぐためにも必要なことなのです。 絶対に儲かるというセールストークを鵜呑みにしてはいけません。 不動産投資を考える際には、このような悪質商法を行う業者の存在があることを頭の中に置き、気をつけなければなりません。 http://www.tasnuf.com/post_15.html http://www.tasnuf.com/post_15.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産投資として、不動産の賃貸経営を行う場合に注意しておかなければならないことの１つは、敷金トラブルです。 不動産の賃貸契約の際の敷金は、不払いの家賃や室内を傷つけたりした場合に備えるもので、その費用を差し引いて退去後に返金するものです。 貸借人は、契約終了後に借りた不動産を原状回復して返還しなければなりませんが、通常使用での自然消耗は原状回復の範囲外と考えられています。 賃貸契約内容は当事者が自由に決めて良いものですので、リフォーム代などを支払う契約は合理性があって貸し手と借り手に合意があれば、その契約は有効です。 しかし、一方的で借り手に不利な契約は、民法や消費者契約法に基づいて無効とされています。 東京都では条例によって敷金トラブルの紛争防止のための条例が定められています。 国土交通省では、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という指針を示しています。 自然消耗とは、畳や壁の時間の経過による色あせ、家具の設置による畳のへこみなど、通常の生活による損耗のことです。 これらの自然消耗による損耗は家賃に含まれていると考えられるため、特約がなければ、自然消耗したものをリフォームするための費用を敷金から出す必要がないのです。 そして、その特約も借り手が理解して合意していなければなりません。 紛争となった場合には、貸し手と借り手が話し合いで解決するのが基本ですが、トラブルとならないためにも、貸す側の一方的な内容の契約にしない、必ず契約の際に説明をして合意を取るなどの行為が必要となります。 現物の不動産投資として賃貸を行う際には、このようなトラブルを未然に防止するような対策も必要とされるのです。 http://www.tasnuf.com/post_16.html http://www.tasnuf.com/post_16.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産投資として現物の不動産を賃貸する際、管理業務の運営を行わなければなりません。 賃貸不動産の管理業務には入居者に対する賃貸運営管理と、建物維持管理があります。 賃貸運営にあたっては、周辺の類似物件を参考に適正な賃貸条件を設定しなければなりません。 賃貸借契約で定められる金銭に関する事項には、次のようなものがあります。 ・賃料 新規の賃料は、周辺の賃貸市場や立地条件などから貸主が設定します。 ・管理費、共益費 賃料と別に徴収する場合と、賃料に含む場合があります。 ・敷金 建物の賃借人が、延滞賃料や賃貸契約上の債務の担保のために賃貸人に預けておく金銭。 建物の退去時に、未払いの賃料、契約書で定められた修繕費用などを差し引いて返却されます。 ・礼金 賃貸人に対するお礼の意味として金銭で、通常は返還されません。 ・権利金 賃料の一括前払いとして、など通常は返金されない金銭です。 ・保証金 本来はビルの建設協力金として発生したもので、一定期間で返金されてしましたが、現在は建物退去時に返金する敷金と同じ扱いとなっています。 ・仲介料 仲介を依頼した不動産業者を通した賃貸契約の場合に支払う金銭。 この他、賃借人が火災を起こすリスクを避けるため、賃貸契約に火災保険加入を条件とすることが多くなっています。 首都圏では、敷金・礼金が家賃の2ヶ月分が相場ですが、関西など地域で習慣が違います。 また、礼金1ヶ月など慣習とは違う設定をしている業者もあります。 一部地域では、敷引きという、敷金や保証金から一部を除く金銭を返却する習慣もあります。 不動産投資として物件を賃貸する場合、地域習慣を考えながら、トラブルにならない賃貸条件の設定をこころがけましょう。 http://www.tasnuf.com/post_17.html http://www.tasnuf.com/post_17.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産投資のため、不動産の取引を行う際には、市場や地域の調査、法令上の制限の調査、現地調査、登記の調査が必要です。 不動産の売買価格や賃料、今後の動向などを把握し、地域の特性や状況を調査しておきましょう。 また、都市計画法や建築基準法、農地法に関する調査も必要です。 不動産投資の目的にする建物が建築基準法に違反していないか、耐震基準を満たしているかの確認が必要です。 都市計画図や行政機関での確認を怠ってはいけません。 現地調査では、同じ不動産であっても曜日や時間帯、天候など異なる条件で複数行うのが、より的確に物件の調査ができます。 また、最寄り駅から実際に歩いて地域周辺の環境や交通状況を確認します。 広告での徒歩表示は1分間80mですが、実際に歩いて確認しておきましょう。 学校やスーパー、病院などの公共施設の有無、有害施設の有無、などの調査を行います。 また、土壌汚染の責任は売主にありますので、その調査も必要です。 建物の敷地の境界を確認し、隣接地から何かが越境していないか、境界は明確であるかなどを調査しておきましょう。 境界線がはっきりしない場合は隣接地所有者立会いのもとで境界を明確にしなければなりません。 その際、土地の広さによって隣接地所有者が何人も存在する場合があり、明確にするのに時間がかかることもあります。 不動産投資の現物の不動産取得時には、このような事前に確認・調査することを怠たらず、良い物件を選ぶことが重要です。 http://www.tasnuf.com/post_19.html http://www.tasnuf.com/post_19.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 不動産投資を行うにあたり、一番気になるのは現物の不動産価格です。 不動産価格と地価(更地価格)は違うものです。 地価は建物がない状態の価格であり、土地の利用方法などによって実際の不動産価格は変わってきます。 不動産価格の決定には取引などに応じ、それぞれ個々の事情により左右され、価格は個別に違います。 ここでは、土地の価格について知っておきましょう。 1つの土地には、一物多価と呼ばれるように、時価(実勢価格)、公示価格、基準値標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額、国土法価格などの価格があります。 実際の取引価格である時価を除く、公示価格、基準値標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額、国土法価格などは公的価格と呼ばれ、取引基準として、そして税金算出のための更地の正常価格です。 ・公示価格 毎年3月末頃に国土交通省が発表する1月1日時点の標準値の正常な価格である更地価格です。 ・基準値標準価格 公示価格を補完する目的で、都道府県が毎年9月末頃発表する、7月1日時点での土地の価格。 ・相続税評価額 毎年8月初旬頃、各国税局から発表される、相続税・贈与税・地価税算出の基礎となる価格で、おおむね、公示価格の80％程度の価格となっています。 ・固定資産税評価額 固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を算出するための基礎となる価格で3年ごとに市町村より発表されます。 公示価格の70％程度の価格となっています。 時価は、公示価格の約110％の価格ですが、隣の土地を取得する場合や民事再生法の早期売却などによって条件によって価格が異なる場合もあります。 不動産投資のため土地を取得する場合には、不動産鑑定士による適切な価格の鑑定も必要となってきます。 http://www.tasnuf.com/post_20.html http://www.tasnuf.com/post_20.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 現物による不動産投資では、不動産取得や保有に関して様々な法の規制を受けることを知っておかなければなりません。 都市計画法は、その規制の1つで、無秩序な開発を防止し、計画的なまちづくりを図るための法律です。 都市計画法の中で定められている都市計画区域内では、建築物などに必要な規制を行い、住環境保護や災害・公害の防止など都市環境を守るために、地域地区という制度を設けています。 地域地区には下記のような種類があります。 ・用途地域 用途地域には、第一種低層住居専用地域など12種類があります。 市街化区域では用途地域を定めなければなりません。 市街化調整区域では、用途地域を定める必要は原則としてありません。 また、準都市計画区域でも用途地域を定めることができます。 ・特別用途地区 用途地域内に定める一定地区で、建築制限や禁止を地方公共団体の条例で定めることができます。 国土交通大臣の承認によって、条例で制限緩和も可能です。 学校を優先的に建築し、その周辺環境を整えるためなどに定める場合があります。 ・特定用途制限地域 市街化調整区域を除く、用途地域が定められていない地域で、環境を保護するなどの目的により制限すべき建物などの用途を定める地域。 この他も地域地区には、特定容積率制限地区、高層住居誘導地区、高度地区、高度利用区、市街地における火災の危険を防止する目的で定められる防火地域・準防火地域、風致地区、景観地区、伝統的建造物群保存地区、美観地区など多くの種類の地区があります。 不動産投資では、このような地区の用途や制限を前もって調べたうえで行わなければなりません。 http://www.tasnuf.com/post_21.html http://www.tasnuf.com/post_21.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 現物の不動産投資に必要な不動産を取得、保有する際には、都市計画法や借地借家法、建築基準法など様々な法律が関わってきます。 不動産投資を行うときには、このような法律を遵守しなければなりません。 都市計画法とは、都市地域における土地利用や整備に関する法律です。 健全で秩序のある土地の利用に関する、まちづくり計画のための法律と言えるでしょう。 この法律の中では、都市計画区域の指定、市街化区域・市街化調整区域、準都市計画区域、地域地区、開発許可制度などについて定めています。 都市計画区域とは、自然・社会環境や人口、産業、交通量などを考慮し、一体の都市として総合的に整備・開発・保全が必要であると定めた区域のことです。 原則的に都道府県が指定します。 大都市周辺では、無秩序な開発を防止するために、この都市計画区域を市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域に区分しています。 市街化区域とは、すでに市街地となっている区域、もしくは、おおむね10年以内に市街化を行う必要のある区域です。 市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域で、建築は厳しく制限されており、原則、建築はできません。 非線引都市計画区域は、区域や区分が定められていない、市街化区域・市街化調整区域どちらでもない都市計画区域を指します。 市街化区域内及び、非線引都市計画区域には、道路、公園、下水道を必ず設置しなければなりません。 都市計画区域は日本の国土の約1/4の面積で、人口の9割が暮らしています。 準都市計画区域は、都市計画区域以外での無秩序な開発を防ぐため、市町村が指定できる区域のことです。 この指定によって都市計画区域外でも建築物に制限を加えることが可能となります。 http://www.tasnuf.com/post_22.html http://www.tasnuf.com/post_22.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900 現物による不動産投資を行う場合、どのような不動産を扱うのかを選ばなければなりません。 建物を利用する不動産投資を行うにあたって、建物別にどのような特徴があるのかを知っておきましょう。 ・アパート、マンション 自然環境、病院や学校などの公共施設やスーパーなどの商業施設、交通の利便性が求められます。 しかし、すべてを満たしていない場合、家賃との兼ね合いで事業化することは可能です。 需要は比較的安定していますが、収益性は高くはありません。 ・オフィスビル 通勤や取引先との交通が便利であるという立地が要求されます。 法人が主な顧客となるため、不動産投資の利益は景気に変動されます。 居住用の建物よりも賃料を高く設定できるので収益性が高い特徴があります。 ・駐車場 青空駐車場の場合は、土地の転用が比較的容易にできます。 入出庫しやすい立地であれば特に立地上の制約はありません。 立地条件によって収益性は大きく異なってきます。 ・ロードサイド店舗 交通量の多い幹線道路沿いにあり、駐車場完備などの立地条件が必要とされます。 ・ホテル 地域条件など立地が大きな位置を占めます。 初期投資や固定費が大きく、資金回収までに長い時間を必要とします。 また、事業のノウハウが要求されます。 ・倉庫、トランクルーム どちらも保管と安全のための設備投資が必要となります。 トランクルームは住宅地に近いなどの交通の利便性が必要です。 貸し倉庫の場合は、事業者が顧客となるため、収益は景気状況に左右されます。 ・商業施設(百貨店、ショッピングセンター、コンビニエンスストア、スーパーなど) 交通の利便性、駐車場の確保、顧客人口などの立地条件が要求されます。 賃貸借期間が長期に渡ります。 ・ゴルフ練習場 相応の土地面積で事業化ができます。 立地条件としては、主要幹線道路沿いに有り、ゴルフを行う人が多く住んでいる住宅地などが近くにある必要があります。 http://www.tasnuf.com/post_23.html http://www.tasnuf.com/post_23.html Sat, 31 Jan 2009 10:47:15 +0900